Приемка квартиры с черновой отделкой

Приемка квартиры в новостройке

Из окон дует, стены промерзают, вытяжки не работают— поняли Вы спустя три месяца после новоселья. То что обещал застройщик и что Вы получили в итоге не одно и тоже. Ремонт сегодня стоит очень дорого, особенно, если делать его с нуля. Качественно и своевременно проведенная приемка квартиры поможет избежать головной боли в будущем. Давайте в этой статье обсудим важные моменты приемки квартиры в новостройке, что бы в самом начале, еще до ремонтных работ не «сесть в лужу».

Не подписывай акт приемки пока не прочтешь эту статью

Вся фишка в том, что выявленные при приемке недостатки застройщик обязан устранить за свой счет в рамках гарантийных обязательств. В противном случае, затраты по устранению недостатков ложатся на Ваши плечи. Добиться от застройщика исправления дефектов после подписания акта весьма затруднительно и чаще всего это происходит через суд. Это повлечет за собой дополнительные траты. Вы готовы на это?

Как должна проходить приемка квартиры у застройщика, вполне конкретно описывает статья 7 и статья 8 статья закона о долевом строительстве.

Застройщик должен:

Уведомить дольщиков о готовности передать объект. Это делается обязательно письмом с уведомлением о вручении и описью вложения или лично под расписку. По телефону, на мейл или смской — не считается.

В течение 7 дней вы должны «приступить к принятию», если других условий нет в договоре долевого участия (ДДУ). То есть нужно подтвердить намерение принять квартиру. Например, записаться на приемку. После этого есть 2 месяца на то, чтобы принять квартиру.

Если за 2 месяца после уведомления вы не придете — застройщик подпишет односторонний акт приемки. То есть передаст вам квартиру без вашего участия.

Что взять с собой на приемку

Паспорт и договор
Планшет, несколько листов бумаги, ручки
Мел, бумажный скотч и смываемый маркер.

Нужно будет помечать, где недостатки: клеить скотч и писать на нем пометки, маркером обводить царапины и окалины на стеклопакетах
Тестер электричества или небольшой электроприбор (зарядку от телефона)
Зажигалку и свечку.

По отклонению пламени можно понять, работает ли вентиляция, дует ли из щелей в окнах
Фонарик, рулетку, уровень, отвес (нитку и грузик)
Табурет или стремянку
По желанию — сменную одежду или обувь

Это минимум. Профессионалы используют еще много специальных приборов. Если Вы планируете принимать квартиру самостоятельно, можно взять в аренду:

Лазерный построитель плоскостей или лазерный нивелир для проверки стен и полов. Обязательно с разверткой луча 360° в обоих плоскостях
Тепловизор для проверки в холодное время года наружных стен и окон на промерзание
Дозиметр для проверки уровня радиации
Индикатор электромагнитных излучений
Газоанализатор. А то в СМИ нередко появляются новости о превышении в десятки раз уровня аммиака в новостройках

Нормы приемки квартиры

Существуют ныне действующие требования СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и кровельные покрытия». Именно они определяют нормы отклонений при проверке новостройки эконом класса с отделкой

Стены

На вертикальных поверхностях допускаются отклонения в неровностях до 2 мм на 1 погонный метр, либо до 10 мм на всю высоту стены в новостройке. Но это подходит для приемки, только при черновой отделки в новостройке. Если же стены уже оштукатурены, то на 1 м длины допускается неровность до 1 мм, а на всю высоту помещения – не более 5 мм. Вообще, допускается не более двух неровностей плавного очертания на 4 кв. м поверхности и до 2 мм глубиной. Если стены облицованы плиткой, то вся поверхность должна быть жесткой, швы должны быть равномерные по ширине и однотипные. Допустимыми отклонениями по вертикали считаются неровности до 4 мм. на этаж. Швы могут различаться по ширине до +/- 0,5 мм.

1
Пол

Что касается пола, то важно, чтобы стяжка пола в новостройке была однородной и не крошилась. Допускается неровность поверхности до 2% уклона по горизонтали, которая не превышает 50 мм всей площади помещения. Важно проверить, чтобы от стен и перегородок стяжка была изолирована полосами изоляционного материала. Если на полу лежит керамическая плитка, то её неровность допустима до 2 мм на 2 кв. м.

2
Потолок

Потолок в новостройке должен быть ровный, отклонения на плоскости при длине до 3 м должны составлять не более 9,5-14 мм. Выступы не могут быть более 2 мм, диаметр имеющихся впадин должен быть в пределах 4-10 мм., а их глубина не более 2-3 мм.

3

Чек-лист приемки квартиры

Удобно распечатать и отмечать по пунктам, чтобы ничего не забыть

Документы

Начинаем с документов. Кроме акта-приема передачи, акта о вводе дома в эксплуатацию нужно получить и проверить кадастровый и технический паспорт, экспликацию, паспорта и гарантии на счетчики и двери.
Входная дверь

Проверяем, есть ли повреждения, глазок, легко ли закрывается дверь. Работают ли замки, ручка не болтается и не заедает, уплотнительные резинки целые? Если есть звонок — он должен работать.
Отделка, стены и полы

Нужно понимать, что застройщики сдают квартиры в разном состоянии. Если отделка черновая, то это — голые стены. Тут проверять, кроме ровности, отсутствия трещин и пятен влаги на стенах, нечего. Так что достаем уровень и отвес.
Окна

Самая распространенная проблема — царапины на стеклопакетах и рамах. Их отмечайте смываемым маркером. Все механизмы должны работать без заеданий, створки не задевают раму, все уплотнительные резинки по периметру окон целые, без разрывов.
Снаружи прикреплен отлив для воды. Монтажная пена без промежутков. В идеале она защищена пароизоляционной пленкой или обработана специальным герметиком.
Проверьте не дует ли из окон — поводите вдоль стыков зажженной свечой. Или зажмите между рамой и створкой лист бумаги, закройте окно и попробуйте вытащить лист. И так в нескольких местах по периметру створки. Если лист можно вытащить — зимой в этих местах, скорее всего, будет дуть.
Инженерное оборудование и трубопроводы

При приемке квартиры обязательно стоит осмотреть инженерное оборудование и трубопроводы. Радиаторы отопления должны быть полностью подключены, чисты, закреплены крепко (два-три кронштейна в зависимости от длины отопительного прибора, до 60 сантиметров — 2 штуки, свыше — 3 штуки), без царапин и вмятин. Подводящие трубопроводы отопления, в случае прокладки по полу, должны быть изолированы утеплителем. Для систем водоснабжения и водоотведения необходимо обратить внимание на герметичность мест стыковки элементов — не допускаются влажность и намокание. Также нелишне проверить работу шаровых кранов на вводе, надежность крепления трубопроводов, наличие приборов учета.
Вентиляция

Закройте входную дверь, откройте одну створку окна и проверьте тягу на выходе — пламя должно отклоняться внутрь вентиляционной шахты. На крайних этажах в теплое время года вентиляция может не работать — это нормально. В этом случае застройщик обычно ставит дополнительные вытяжные вентиляторы в квартире.
Электрика

Без специальных приборов много проверить не получится. Но хотя бы попросите включить электричество в общем щите, а сами в это время нажмите кнопку «Тест» на корпусе временного щитка. Если «автомат» выключится — напряжение есть. Если с собой есть тестеры, можно проверить каждую розетку и вывод освещения, узнать есть ли заземление.
Водоснабжение и канализация

Проверьте есть ли вода. Запишите показания счетчиков, сверьте серийный номер с указанным в паспорте.
На трубах водоснабжения в местах вывода должна быть запорная арматура: кран, фильтр, редукционный клапан. Подтеков на соединениях труб быть не должно.
На выводах канализации стоят заглушки.

Подписываем документы

Фууух, почти все.

Осталось записать все недостатки в акт осмотра. И подписать его и акт приема-передачи. Или не подписать — решать вам.

Подписывать или нет? Если вы обнаружили недостатки (а такое бывает в 90% случаев), есть два варианта:

1. Не подписывать акт. Требовать устранить недостатки и провести приемку повторно. Этот вариант гарантирует, что дефекты исправят. Застройщику придется поторопиться, чтобы успеть к установленному сроку передачи. Ключи вам пока не дадут.

2. Подписать акт с условием устранения дефектов. Обязательно указать сроки, когда всё должны исправить. Ключи отдадут. Но, возможно, придется поупорствовать, чтобы застройщик качественно и быстро устранил недостатки.

Подписываем акт осмотра
Он же дефектная ведомость, он же дефектовочный акт. Еще раз повторим: по закону, составив акт осмотра, вы имеете право не принимать квартиру до устранения дефектов.

Подписать акт осмотра должны стороны, указанные в ДДУ. Обязательно нужно проверить доверенность на менеджера, который будет подписывать ваш акт. В документе должно быть написано, что сотрудник может это делать от имени застройщика.

Подписываем акт-приема передачи. Но сначала внимательно читаем. Например, застройщик может включить в акт фразу о том, что вы не имеете претензий по срокам передачи объекта долевого строительства. Такой пункт могут вписать, если есть просрочка. Если планируете получить неустойку — требуйте удалить из акта это предложение, и только после этого подписывайте.

Есть специальные люди, которые могут принять квартиру за вас. Приемка квартиры специалистом включает в себя несколько этапов:

Выезд на объект и проведение визуально-инструментального обследование строительных конструкций и коммуникаций
Обработка результатов обследования. Изучение и анализ имеющейся документации. Составление строительно-технического заключения с выводами по результатам обследования и рекомендациями по устранению выявленных дефектов. Данный документ может быть использован в суде.

Контрольный обмер
Зачастую фактические размеры помещений не совпадают с размерами, заявленными в проектной документации или договоре. С целью выявления данного нарушения и проводится контрольный обмер. Выявление несоответствия размеров влечет за собой пересмотр стоимости договора. А также наличие на руках у вас обмерного чертежа значительно облегчит вам жизнь в дальнейшем, особенно когда нужно будет рассчитать стоимость и объемы ремонтных работ. Заказать обмерный план можно у нас в мастерской и делается он 1 день.

Тепловизионное обследование
Это обследование проводится с использованием специального высокоточного оборудования — тепловизора. Это оборудование позволяет «увидеть» места теплопотерь и тем самым выявить ряд дефектов, зачастую весьма значительных, строительных конструкций (стен, окон, кровли). Следует обратить внимание, что данное обследование проводится с соблюдением определенного температурного режима (в осенне-зимний период при разности температуры внешнего и наружного воздуха 15−20°С). В ходе обследования проводится съемка абсолютно всех поверхностей, окон, дверей, помещений. Примерами дефектов, выявленных в ходе проведения обследования могут служить: мостики холода, места утечки теплого и притока холодного воздуха, нарушение технологии монтажа оконных блоков и т. д.

Экспертиза стяжки пола
Проводится анализ качества использованных материалов и выполненных работ, соблюдение технологии проведения работ, фиксируются явные и скрытые дефекты конструкций среди которых могут быть: трещины, адгезия стяжки и основания, разрушение стяжки и прочие.

Отклонение от вертикали (горизонтали) поверхностей
Инструментальное обследование поверхностей (стены, потолок, пол) на наличие неровностей, отклонений от плоскости, отклонений стыков стен от прямых углов.

Экспертиза коммуникаций
Вентиляция, система отопления и водоснабжения, правильность установки счетчиков, радиаторов и сантехники — то, без чего комфортное проживание в квартире невозможно. Наличие дефектов, несоблюдение технологии установки недопустимы.

В ходе проведения обследования составляется акт, который и передается застройщику для проведения работ восстановительного характера.